春节回乡，很多二三线城市的朋友大约都能看到，轰轰烈烈的地铁工程正在改变城市的面貌和出行方式。

近年，国家已经批复了43个城市的轨道交通建设规划。除了北京等一线城市的新线路外，大部分省会城市以及一些人口密集的二三线城市，诸如石家庄、青岛等都将迎来地铁交通的时代。

建设城市轨道交通，平均每公里就需要砸下7亿元成本，研究机构预计“十三五”期间城市轨道交通投资额有望超过2万亿元。

轨道交通事业带有公益性质，投资额大，回报周期长，靠政府补贴难以为继，效仿香港、日本等地以市场化方式引入资本成为地铁行业的主要出路，其中轨道+房地产的组合，是第一选择。

而作为房企，捆绑地铁无疑是房地产发展到历史高位下，最为安全的一条路。大型房企在一线城市单个项目的销售额都不乏几十亿甚至上百亿的业绩，而在二三线城市缺乏资金的情况下，以百亿战略投资一条地铁线，由此获得的土地溢价不可估量。

在此背景下，我们见证了万科、绿地、保利、京投、华夏等各大房企的“触轨”动作，而且“触轨”角度、深度、长度均各有不同。这不仅是出自于房企自身发展需要，亦满足了地铁事业发展的迫切需求。

首先，我们来看时下最具话题性的“万科+深圳地铁”组合。享受政府补贴的深圳地铁，依旧处于亏损境况中。深铁成为万科大股东，不仅是解决万科股权纠纷的关键一步，也是深铁发展的一个重要转折。

去年，万科与深铁合作的首个项目在深圳面世， 万科高级副总裁谭华杰将双方合作定义为类似于日本东铁的模式，即地铁引入开发商绑定紧密合作的开发模式——地铁与上盖同步规划设计，甚至施工。

这种模式的特点是，地铁所拥有的土地并不以招拍挂的形式对外出让，而是留给自己和合作企业开发，避免了城市热门区域的地王涌现。

对于万科来说，“触轨”最直接的好处，就是在土地市场竞争方式愈发非人类的未来，拥有大量城市优质土地，而且还不需要付出昂贵的土地金。

不只是深圳，截至目前，万科已经在全国发展约40个地铁上盖物业，而这类物业的回报比非轨道物业要更高。可以预见TOD项目将依旧为万科着重关注。

相比于万科，绿地在“触轨”这件事上的尺度可就大得多，“不仅要做最大地产商，还要做最大地铁投资公司”是张玉良曾经的豪言。

我们都知道，在房地产主业外，绿地着重发力于“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，其中地铁就是大基建的核心内容。

这三年来，绿地以超过千亿的规模，实打实冲进了重庆、徐州、哈尔滨、济南等城市盖地铁。去年10月，绿地联合体还拿下了南京地铁5号线工程，合同总价达196.13亿元。

绿地能否做成最大地铁投资公司我们不得而知，但绿地在地产第一的位置上还没待热，万科、恒大、碧桂园就已领先一步，实现了3000亿销售额突破。

“触轨”是绿地业务转型的突破口，它不仅使得绿地获取地铁沿线的土地，还涉及到投资、开发地铁，地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营，以及地铁车厢广告的运营等多项业务。

同时它也是决定绿地地产业务能否卷土重来的关键砝码。

相比于万科、绿地从集团层面的高调“触轨”，保利则还处在初步的试水阶段。今年上半年，石家庄地铁将进行首期试运行，而去年河北保利就先行一步，与石家庄市地铁资源开发有限公司签约进行战略合作。以深耕一座城的方式，来开启房地产+地铁的模式。

随着京津冀一体化战略推进，大北京城市圈交通条件迎来改善机遇，高速公路、高铁、城铁均以北京为中心，向外延伸，快速发展。2020年之前，京津冀范围内将建设9条城际铁路。

作为环北京的大地主，华夏幸福自然不会放过这一发展机遇。去年，华夏幸福中标廊涿固保城际铁路项目，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。随后其参股子公司霸州轨道交通建设中心拟出资87.7亿元，参与组建九州纵横城际铁路有限公司。

该公司将主要经营廊涿固保项目的投资、建设和运营；土地整理、土地综合开发、办公用房租售、商业用房租售等。廊涿固保城际铁路建成后，沿线地区将实现与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的无缝对接，促进沿线地区经济发展及产业协同发展。

对于华夏幸福来说，一旦城际铁路启动运营，其环绕北京而立的十几个产业新城项目将立即受益于交通条件的改善，实现区域价值提升，华夏幸福未来也能享受到城铁运营的相关收益。

与上述几家房企“触轨”不同，京投发展作为轨道物业专家，在轨道抗震减噪领域取得了多项专利研究成果并实施应用，形成轨道物业开发销售，轨道商业持有运营和轨道科技研发为特色的多元化发展模式。

近年来，京投发展曾在北京开发了公园悦府、西华府和琨御府三个知名地铁上盖物业，并由此实现业绩爆发增长。不过，随着上述楼盘开发结束，京投在北京同样面临获得土地的难题。

今年初，北京首场土地拍卖上，京投发展与另4家房企以63.3亿元总价摘得门头沟潭柘寺地块，并占有40%的权益。值得注意的是，与近来土地出让触及价格上限开发商不得不100%自持的结果不同，该地块成交溢价仅为11%，且完全不需要自持。

对于后续缺乏粮食的京投发展来说，这无疑开了个好头，当然这也是其母公司长期在门头沟潭柘寺区域从事一级开发的结果。