2012复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛

会议致辞

易居（中国）控股集团董事局主席周忻

让我取一个提名叫做《春天的脚步》，下面没有事但是放上了微博，有人问是不是春天真的到了吗？我说我没有说了算，只有市场说了算。十八大明显全国售楼处的开始旺了，你到售楼处去问买房子的人说为什么过去没有买？他们的回答说过去的十年老百姓的收入翻一番，在十八大当中到2020年两个收入都翻一番，短期内中国房地产的所谓的利好不是来自于房地产政策，而是老百姓看到了这样一个话题，至少大家看到了这样一个话题。假设成立的话，售楼处的老百姓未来房子收入要翻一番，收入一定也会翻番。十八大后没有任何政策上的通知，人多了转换提高了，开发商开始悄悄的收回折扣，这是短期中国房地产的情况。大家说中期呢？中期看到的问题是开发商在统计市场上进场，为什么？有一个观点是值得大家思考的，假设把房地产过去每一届政府十年，恰恰现在是是第三届正赶上开发，他们聊天讲的一个事不知道有什么启示，讲中国经济在过去发展过程当中前5年是保增长后几年是解决问题。1997年金融风暴起整个中国经济在高速发展，1997年以后调控解决问题，“非典”过后中国的经济在逐步推进，大家可以看到前五年中国的经济增长要比后五年的速度要快，导致了特别是这一段我们有关领导到广东专了一圈增加了房地产企业，开始有人关注。前两天某个上海的老板，“子溢价”，媒体上说是利用假期去淡化这个房价溢价。不是前面开发商所谓要平衡库存，把房子卖完了要囤点进来，这次是有预设主动进行了囤积。特别是一、二线城市现在成了下一段的存储，由于经济高速增长房地产不管怎样相信也会有一个好的发展。长期利好在什么地方？三个字城镇化。城镇化是下一轮中国经济发展下一轮发展是最重要的情况。这个信号是非常成立了，这样我们也可以完全看出来这个钢铁的论坛上两千多各企业在信心满满。

城镇化怎么影响中国房地产？97年的房改属于拉动了经济的发展及下一轮农民经济和城镇化下一轮的发展。几亿农民进城对中国代表什么？一个政策出来以后会有多少企业家在这当中获利？未来中国中高端企业向什么地方走？医院和学校。整个长期的中国房地产市场拌伴随着城镇化的发展我认为是一个长期的利好，短期中期都存在利好我们有理由对未来中国房地产充满信心。去年我们说房地产会进入冰冻期，2012年还是处于冬季，虽然有量开发商老百姓都憋在那里，我们现在可以想想下一轮的春天是不是慢慢的来了。第二部分，有一个预判就是要讲，在很长的日子当中坚持房地产调控不放松这句话会高高挂在那里，或者很长一段时间不会拿下来。传说北京上海限购在松动，不相信。大家想一想宏观调控倒过来看一看，老百姓买不到房子及开发商建了房子卖不出去，是方方面面的无奈，对地方政府和税收有什么好处？为什么？房产之所以要调控是因为房子难卖，以前发布票，饭票是因为粮食不够，现在我们发房票是因为房子不够。要么现在拿城镇的地，上海买房子的价格有的房子卖6万块钱合适不合适？土地的供应不足，还要解决保障房子的问题，所以宏观调控是无奈的会一直下去，是未来整个城市发展当中是一个供需关系的一个筹码。

第二在未来10年当中限制贷款、限购不可怕。有一样东西值得大家好好关注，那就是房产税，在很多角度上看房产税没有什么大不了的，以为房子外部分的千份之一，这将是老百姓的观念发生变化。他是对老百姓的居住的一个理念，刚才讨论户居一套房、人均一间房。现在国外买房子所接受的信息是什么？房子越大缴税是越多的。这是一个我们老百姓没有慢慢体会到的观念问题，如果大家体会到房子不是多和大就好，大和多了都要付出更大的代价，这就是房产税对老百姓的买房。房产税会在未来八年慢慢出来。

如果我们把房地产讲成四大周期，从92年开始第一轮开始是一种粗放型的增长，那时候什么都不懂，房子全卖完了。那个围墙地方我们打错了，那是92年卖房子的经历。第二是规模的发展，你有多少层次，有多少项目，有多少项目储备就是你评估资产。过去十年，万科恒大都是以千亿平方米的规模开发，大快猛是过去十年的一个打法，由于这么一个打法所以由过去房地产的定义是黄金十年，我认为下一个十年才是中国房地产最精彩的十年，为什么？因为他是混合发展的十年，不管是产业，细分市场，还是要快，要慢，精还是以开发为主，以金融为主等等各种业态形成一种百花齐放的格局，有很多的企业会脱颖而出。这个十年过完之后就会跟全世界的一些大的城市进入第四个阶段就是房地产的成熟期。所以这十年机会属于很多原来有很多经验的企业之外会通过一定的智力，而是一个综合的时代所以说未来的一轮的房地产市场发展当中每一个人都存在这样一个机遇。所以综合上面三条，十八大后过几天我们还在的话将是房地产市场新一轮的开始。谢谢大家！